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  • 威海市区房屋建筑面积计算细则

    双击自动滚屏  文章来源:本站原创 发布者:佚名 发布时间:2015-6-12 14:05:08 【字体:


    威海市区房屋建筑面积计算细则

    目 录

    1总则…………………………………………………………3
    2 一般规定……………………………………………………4
    3房屋数据采集…………… …………………………………5
    4建筑面积计算的规定………………………………………15
    5房屋建筑面积分摊计算……………………………………28
    6 变更测绘 …………………………………………………39
    7 附 则…………………………………… …………………42

     


    一、 总则
    1.1 目的
    为加强房产测绘管理,规范房屋建筑面积计算,保护房屋所有者的合法权益,特制定本细则。
    1.2 适用范围
    本细则适用于威海市环翠区、文登区和国家级开发区范围内房屋产权登记、房屋销售、房屋征收与补偿等的房屋建筑面积计算。
    1.3 依据和标准
    1.《中华人民共和国测绘法》
    2.《中华人民共和国城市房地产管理法》
    3.《房产测绘管理办法》
    4.《房产测量规范第1单元:房产测量规定》(GB/T 17986.1-2000)
    5.《房产测量规范第2单元:房产图图式》(GB/T 17986.2-2000)
    6.《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T 50353-2005)
    7.《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》(建住房[2002]74号)
    8.《房地产登记技术规程》(JGJ278-2012)
    二、一般规定
    2.1建设单位应当在房屋竣工验收后按项目委托具有房产测绘资质的单位实施房屋建筑面积测绘与计算。
    建设单位应提交经主管部门批准的建筑施工图及有关资料。建筑施工图应与房屋自然状况相一致。建设单位对提供的建筑施工图及有关资料的真实性负责。
    因施工变更造成房屋建筑面积变化,或层数改变或共用部位建筑面积变化等,建设单位应提交经主管部门批准的设计变更证明文件。未经主管部门批准,仍按原建筑施工图计算房屋建筑面积。
    2.2房屋建筑面积计算应根据房屋实际测绘数据进行。
    经实地测量,建筑施工图图上数据符合实测精度要求时,图上数据可供房屋建筑面积计算使用。
    2.3 本细则中涉及的各种数量指标,凡“以上”者包含数字本身,“以下”者不包含数字本身。
    2.4房屋建筑面积计算以中误差作为评定精度的标准,以两倍中误差作为房屋建筑面积计算的限差。具体要求见表2-1:
    表2-1 房屋建筑面积的精度要求(S为房屋建筑面积,m2)
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    2.5各级房屋建筑面积的精度适用范围,如表2-2。
    表2-2 房屋建筑面积的精度适用范围
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    2.6 房屋建筑面积以m2为单位。
    计算过程的面积取位至0.0001 m2,最终面积取位至0.01 m2,共有建筑面积分摊系数取位至0.000001
    三、房屋数据采集
    3.1一般规定
    3.1.1房屋数据必须通过实地测绘进行采集,现场采集时必须绘制房屋测量草图。房屋测量草图可以使用建筑施工图,也可使用建设施工图的电子版本制作;当无法获得建筑施工图时,应在数据采集时现场绘制。
    3.1.2幢的划分
    幢是一座独立的,包括不同结构和不同层次的房屋。
    一般按以下方式进行划分:
    1.独立建筑的房屋为一幢。
    2.由多个塔楼和裙楼组成,在各塔楼及其相应裙楼之间有两边不相通的伸缩缝或隔墙为明显界线,且各部分之间无共有建筑面积的,则各塔楼及其相应裙楼可按多幢建筑物处理,否则应视为一幢建筑。
    3.本身为独立的楼房,为了利用楼房间的间隙地,底层(或多层)以不相通裙楼的形式连成一片的房屋,其独立的楼房和裙楼可分别分幢。
    4.地面以上为相互独立的多幢建筑,但地面以下互相连通,共用一个大地下室的,地面建筑划为多幢,地下室单独划为一幢。若地上各独立幢对应的地下部分规划设计从属于地上建筑、且具有墙体或者其它明确界线与其它地下部分相区分,则该地下部分可归入相应的楼幢内。
    5.在地面或空中以通廊相连的房屋,划为多幢。
    6.房屋建成后改建、扩建并形成整体的,改建、扩建部分与原房屋存在共有建筑面积的,应作为一幢。
    3.1.3固定界限
    能够区分相邻房屋登记基本单元及共用部分,由固定的围护物或明确的界址点闭合形成的界线。
    3.1.4房屋基本单元的划分
    房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号(幢号、室号等)的房屋或者特定空间。
    房屋基本单元一般按照下列方法划分:
    1.成套住宅,一般以套为基本单元;非成套住宅,一般以层、间等有固定界限的部分为基本单元。
    2.办公、商业用房、库房、公寓式酒店、厂房等非住宅以层、间等有固定界限的部分为基本单元。
    3.一幢房屋为同一产权人的,可作为一个基本单元。
    4.独立使用的地下室以层、间等有固定界限的部分为基本单元。
    5.不被分摊的共有建筑部分,可作为一个基本单元。
    6.建筑施工图核准为虚拟分割或各分户未实地砌筑分隔墙体的办公、商铺、摊位、车位等,实地设立永久性的产权界址点标识(如钢制界址钉等)或产权界线标识(如嵌入地面的铜条等),可作为基本单元。
    7.相邻的商业、办公用房,各自有独立的出入口,但相互间设有门相通的。设计单位出具证明该门为因消防需要而设立的,可各自作为基本单元。
    3.1.5 测距应使用经检定合格的手持式激光测距仪或全站式电子速测仪等能达到相应精度的仪器和工具,边长取位至0.01m;
    任何边长都应独立测量两次,在精度要求以内时取中数作为最后结果。
    3.1.6房屋边长测量设备需要定期检定,两次测量读数之差应满足下列要求:
    1.边长超过50m,以总长限差控制,限差为±0.04m;
    2.边长未超过50m,以按比例限差控制,限差计算公式:
    ΔD=±(0.02+0.0004D)
    式中:D—实测房屋边长值,以m为单位;当D<10m时,以10m计。
    3.2 房屋边长数据采集
    3.2.1房屋边长数据测量方法
    房屋边长数据的采集应按照最小基本单元进行测量。
    1.住宅、办公楼、商业网点、公寓式酒店等应按套或间进行边长数据采集。
    2.共用建筑面积边长数据应分层采集。
    3.未分户分割的商业用房、仓库、厂房应分层采集边长数据。
    4.已经分割成若干单元的商业用房、仓库、厂房等应分单元采集边长数据,其共用建筑面积边长应分层采集。
    5.住宅标准层应至少实测一层。其它层应现场查看。
    3.2.2斜坡屋顶及倾斜墙体房屋边长
    1.当房屋的屋顶为斜坡屋顶或房屋的墙体为向内倾斜的斜面,应分别测量层高在2.20m以上和以下两部分的边长数值并辅以略图说明。
    2.当房屋的墙体为向外倾斜的斜面时,边长尺寸量取到倾斜位置底部。
    3.2.3墙体
    1.墙体分为建筑物室内墙体和建筑物外墙体。房屋的墙体厚度为剔除内外抹灰层的裸墙厚度。
    2.建筑物的外墙体包括结构墙体和保温层。敷设于其外的贴面、挂层、幕墙等用于装饰造型的不计算面积。
    3.采集建筑物内的边长及室内墙体厚度数据时,应取未进行装饰贴面处理的部位进行测量。实测建筑物外廓边长及外墙体的厚度时,应沿建筑物外墙体的最外层表面的勒脚以上量取数据。
    4.以纯玻璃等幕墙材料构成的无框架围护性幕墙,当楼板至幕墙外缘的距离小于等于0.30m时,以该距离为外墙厚度,并相应取半外墙;当楼板至幕墙外缘的距离大于0.30m时,楼板至幕墙的内缘的空间按上空计算。
    当下方有梁,幕墙安放于梁体之上的围护性幕墙,取梁厚作为外墙厚,并相应取半外墙。
    上下均由玻璃和其他材料框架构成围护性玻璃幕墙,以材料框架的厚度作为墙厚,并相应取半外墙。
    5.外墙、共有墙的墙体面积均为其水平投影面积,其相应的半墙墙体面积为其水平投影面积的一半。当外墙、共有墙中含柱或其它承重支撑体时,取与柱相连的各墙的墙中线向柱中心延伸交汇,按划分后的柱体的相应位置分别计入所属的半墙墙体面积,
    如图3-1所示。
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    图3-1 包含垛柱的外墙墙体图示
    6.商场、商铺以防火卷帘、钢化玻璃等直接落地作为共有墙或外墙的,墙体厚度取围护构架的厚度;有两道防火卷帘的,以防火卷帘间的距离作为墙体厚度。
    7.墙体由上下两部分组成,而上下两部分墙体厚度不同时,一般以房屋底板以上1.20m处墙体为测点测算墙体厚度。
    8.以界址点连线作为界线的车位、商业摊位,量取相邻界址点间直线距离及界址点相对位置关系。车位、商业摊位有围护结构的,量取围护结构所围成的空间距离尺寸及围护结构厚度。
    3.2.4地下空间
    对地下空间(含地下室)进行房屋边长测量时,可实测室内边长及外墙厚度。当外墙厚度无法测量时,可参考建筑施工图。
    3.2.5层高测量
    1 .层高取上下相邻楼层楼(地)板结构面之间的垂直距离,净高取楼(地)面至上部楼板底面之间垂直距离。
    2. 同一楼层外墙以内的建筑空间中,因结构梁、反梁、垫层等形成的局部净高度不足2.10m的部分,其层高取所在楼层的层高值。
    3 .当斜坡屋顶及倾斜墙体房屋的层高难于测量时,应量取室内净高2.10m处,同时量取相应的定位数据。

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    3-2层高及净高计算图示
    3.3房屋信息数据采集
    3.3.1建筑结构
    房屋建筑结构是指根据房屋的梁、柱、墙等主要承重构件的建筑材料划分的类别。具体分类标准见表3-1。
    表3-1 建筑结构分类表
    名称 内 容
    钢结构 承重的主要构件是用钢材料建造的,包括悬索结构。
    钢、钢筋混凝土结构 承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用钢、钢筋混凝土构架建造。
    钢筋混凝土结构 承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。
    混合结构 承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成,以砖墙为承重墙,
    砖木结构 承重的主要构件是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。
    其他结构 不属于上述结构的房屋都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等。

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    房屋的结构应根据建筑施工图,通过现场勘察确定。
    3.3.2层数
    房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。
    1.房屋层数是指房屋的自然层数,一般按室内地坪±0以上计算。所在层次是指本权属单元的房屋在该幢楼房中的第几层。地下层次以负数表示。
    2.采光窗在室外地坪以上的半地下室,其室内层高在2.20m以上的,计算自然层数。
    3.在采集房屋层数信息时,无论相关文件对于房屋的自然层层数如何描述(如0.5层,半地下层,缺、失自然数序列某一层等),房屋自然层层数均按照自然数序列计数。
    4.旋转上升式的房屋,按室内地坪±0以上计算,以其旋转一周且层高2.20m以上的水平投影为一个自然层,所在层次按对应的自然层次编号。
    5.错层房屋的层数按自然层来划分。
    6.层高在2.20m及以上的架空层计入房屋自然层。
    7.假层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼,以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计自然层数。
    3.3.3用途
    房屋用途根据规划部门批准的规划设计文件内容进行采集。
    3.4房屋测量草图注记标准
    1.外业数据采集的草图记录必须在实地完成。
    2.记录必须使用钢笔(碳素或兰黑墨水)或H型号的铅笔,禁止使用圆珠笔。
    3.记录字体要规整、清晰,测错、记错的数据划改应能辨别,严禁连环涂改、擦改、就字改字等。
    4.实际测量的数据应标注在草图的相应位置,当无法标注时,应引至空白处标注。
    5.草图上汉字的字头一律向北(上)注记,数字字头应向北(上)或向西(左)注记。沿墙体所测得的边长数据应当紧靠草图上相应的墙体处,平行于墙体记录。
    6.跨墙体、跨构筑物(如在草图上可显示的垛、凹槽)测得数据必须在草图上标出该长度的起止位置。
    7.应注记现场测量墙厚数据,墙厚数据的圆圈必须压住该数据所表示的墙体。
    8.应注记房屋坐落、结构、层数、所在层次、指北方向、标注实际开门位置等。
    9.应标注阳台的封闭状况、飘窗的窗台高度及净高、平台的位置及其它特殊部位说明。
    10.应注记测量员、记录员、仪器编号、测量日期。

    四、建筑面积计算的规定
    4.1一般规定
    能够计算建筑面积的房屋,一般应同时具备以下普遍性的条件:
    1.应具有永久性上盖(室外楼梯除外)。
    2.应有围护结构。
    3.结构牢固,属永久性的建筑物。
    4.层高在2.20m以上(含2.20m)。
    5.可作为人们生产或生活的场所。
    4.2计算全部建筑面积的范围
    4.2.1永久性结构的单层房屋,层高2.20m以上,按一层计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积的总和计算。
    4.2.2房屋内的夹层、插层、技术层、结构转换层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。
    楼层内设置局部夹层的,当夹层及下方建筑空间的层高均在2.20m以下时,计算一层建筑面积。
    4.2.3穿过房屋的通道,房屋内的门厅、大厅,均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分,层高在2.20m以上的,按其水平投影面积计算。
    4.2.4室内楼梯、楼梯间、电梯(含观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井、通风井、排气井等均按房屋自然层计算面积。
    4.2.5房屋天面上,属永久性建筑,层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房、设备用房及其附属用房、斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位以及经主管部门批准的有明确使用功能的非装饰性建筑空间,按其外围水平投影面积计算。
    4.2.6挑楼、封闭的挑廊、封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。
    4.2.7属永久性结构有上盖的室外楼梯,按各层水平投影面积计算。
    4.2.8与房屋相连的有柱走廊,两房屋间有上盖和非单排柱的走廊,均按其柱的外围水平投影面积计算。
    4.2.9房屋间永久性的封闭的架空通廊,按外围水平投影面积计算。
    4.2.10地下室、半地下室及其相应出入口,层高在2.20m以上的,按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。
    4.2.11与房屋相连属永久性的且有非独立柱或有围护结构的门廊、门斗按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。有柱又有围护结构的门斗按围护结构的外围水平投影计算面积。
    4.2.12玻璃幕墙、金属幕墙以及其它材料幕墙等作为房屋外墙的,按其外围水平投影面积计算。
    4.2.13属永久性建筑有非单排柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。
    4.2.14依坡地建筑的房屋,利用吊脚做架空层,有围护结构的,按其高度在2.20m以上部位的外围水平投影面积计算。
    4.2.15与室内任意一边相通,具备房屋的一般条件,并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。
    4.2.16图书馆的书库,其层高在2.20m以上的,均按一层计算。
    4.2.17有围护结构的舞台灯光控制室,按其围护结构外围水平投影面积计算。
    4.2.18室内体育馆按实际层数计算建筑面积。体育馆(场)看台下方空间加以利用的,净高在2.10m以上的部位,按其外围水平投影面积计算建筑面积(多层的按多层计)。
    4.2.19房屋的飘窗,其窗台台面与房屋地面高差在0.3m以下、净高在2.10m以上、具有房屋同等使用功能,按外墙的外边线与飘窗围护之间范围内的水平投影计算面积。
    4.2.20层高在2.20m以上的架空层,按柱外围水平投影面积计算。
    4.2.21经主管部门批准,楼梯、斜坡道下方用于其他使用功能的,层高在2.20(含)m以上部分可计入下方建筑面积,层高在2.20m以下部分计入楼梯、斜坡道建筑面积。
    4.3 计算一半建筑面积的范围
    4.3.1与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
    4.3.2未封闭的阳台、挑廊,不论其是否有柱,按其围护结构内上盖水平投影面积的一半计算。
    4.3.3独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的,按其上盖水平投影面积的一半计算。
    4.3.4无上盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。
    4.3.5有上盖不封闭的永久性的架空通廊,按外围水平投影面积的一半计算。
    4.4 不计算建筑面积的范围
    4.4.1层高在2.20m以下的房屋及其附属设施。
    4.4.2突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。
    4.4.3阳台、挑廊、入户花园、庭院、空中花园、雨篷、外走廊、檐廊、架空通廊、穿过建筑物通道等,以下情况均视为无上盖:与其上盖高度在二个自然层以上;上盖在围护结构内连续水平投影面积小于二分之一;上盖设计为镂空。
    4.4.4房屋的天面、挑台、露台,天面上的花园、泳池。
    4.4.5建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。
    4.4.6骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部份。
    4.4.7利用引桥、高架路、高架桥、斜坡道、桥面作为上盖建造的建筑空间。
    4.4.8活动房屋、临时房屋、简易房屋、无顶盖或部分倒塌的房屋。
    4.4.9检修、消防等用途的室外爬梯。
    4.4.10独立烟囱、亭、塔、罐、池和地下人防干、支线等。
    4.4.11与房屋室内不相通的伸缩缝、沉降缝。
    4.4.12与室内不相通的类似阳台、挑廊、檐廊等的建筑。
    4.4.13楼梯已计算建筑面积的,其下方空间不论是否利用的部分。
    4.4.14窗台台面与房屋地面高差在0.3m以上的飘窗。
    4.4.15上层阳台在公共晒台、露台上的投影部分。
    4.4.16跃层式房屋上层挑空部位(含外墙体)。
    4.4.17顶层檐口以上用结构层(楼板)全封闭的闷顶、通风层、隔热层、造型空间等。
    4.5特殊规定
    4.5.1墙体面积的计算
    1.屋顶为斜面结构的房屋,外墙高度在2.20m以下的,不计算外墙面积。
    2.对倾斜、弧状等非垂直墙体房屋,外墙体向内倾斜的,净高2.10m以上的部位计算建筑面积。房屋墙体向外倾斜,超出底板外沿的,以底板水平投影计算建筑面积。
    4.5.2阳台的面积计算:
    1.封闭与不封闭按以下方法确定:经审定的建筑施工图及房屋现状均为封闭的,按照封闭阳台计算建筑面积。否则,应按不封闭阳台计算建筑面积。
    2 .有顶盖的不封闭阳台,阳台宽度或阳台进深在0.60m以下的,不计算建筑面积。
    3 .对顶层和特殊层高楼层的不封闭阳台,以该幢建筑标准层层高的二倍作为阳台有无上盖的认定标准;无标准层时,以6.00m作为认定标准。当顶层或退层阳台的上盖为斜屋面时,阳台的上盖高度取阳台沿屋面倾斜方向最外沿处斜屋面的高度。
    4.住宅建筑中属于一户专有且结构特征类似于阳台的空中花园、入户花园等(位于地面层、裙楼顶层的除外),均视为阳台,按阳台规定计算建筑面积。
    5.住宅的第一层(地面层、裙楼顶层)类似于阳台的建筑空间,有围护结构或围护物,通达室内及建筑外,且门的位置位于上方建筑形成的上盖的下方时,如上盖为上一层的阳台底板,则该空间视为阳台,按照阳台规定计算建筑面积;如上盖为上方非阳台建筑底板,下方视为门廊或门斗,按门廊门斗规定计算建筑面积,如图 4-1所示。
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    图4-1 住宅一层中阳台与门廊的界定图示
    6.在建筑物中设置的与公共过道相通、具有一面以上(含一面)直接对外开敞的、用于休闲的公共建筑空间,且结构与阳台类似,称为公共阳台。公共阳台的计算规则与阳台相同。
    7.阳台、挑廊、入户花园、庭院、空中花园、架空通廊等的外围水平投影超过其底板外沿的,按底板水平投影计算建筑面积。
    4.5.3空调机位的计算应符合以下规定:
    1.结构墙体以外设置的空调机位不计算建筑面积。
    2.单独设计的空调机位向阳台及建筑内部空间凹进时,空调机位所占空间不计算建筑面积,空调机位上方空间根据不同特征按照凸窗进行处理;
    3.利用阳台及建筑内部的局部空间设置的可放空调机的部位,与阳台及室内建筑空间连为一体或使用非结构墙体间隔的,应计算建筑面积,如图4-2所示。
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    图4-2 空调机位面积计算图示
    4.5.4 雨篷的计算
    1.无柱雨篷不计算建筑面积,如图4-3(a)、(b)(c)(d)所示。
    2.一边与墙相连,另一边由一根柱子支撑的为独立柱雨篷,按上盖水平投影面积一半计算建筑面积,如图4-3(e)所示。
    3.一边或三边与墙相连,另一边由两根或两根以上柱子支撑的为有柱雨篷,按柱外围计算建筑面积,如图4-3(f)、(h)、(j)所示。
    4.两面或三面与墙相连,还设置有一根柱子支撑,则以柱外围向墙作垂线并与墙围成的矩形面积计算建筑面积,如图4-3(g),(k)所示。

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    图4-3 雨篷面积计算示意图
    4.5.5楼梯与台阶
    1. 起、终点高差小于一个楼层或其高差不小于一个楼层但其下方利用自然地形的,称为台阶。
    2 .室外台阶不计算建筑面积,但若下方空间设计加以利用的,其层高在2.20m以上的或净高在2.10m以上的部分应计算全部建筑面积。
    3 .图书馆、教学楼、体育馆(场)等建筑物外跨越两个及以上楼层的、并非利用自然地形而形成的大型楼梯应视为无盖楼梯。
    4 .因设计建造半地下室而修建进入一层房屋楼梯,应视为台阶,不计建筑面积。(图4-4)

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    图4-4 室外楼梯建筑面积计算图示
    5.穿越夹层(或非自然层)的楼(电)梯间,夹层(或非自然层)不使用(不开门)的,其位于夹层(或非自然层)的楼(电)梯间,不计算建筑面积。
    6.对于高低联跨的建筑物,其高低联跨内部连通并共同使用楼(电)梯的,按楼(电)梯设计开门侧所在跨计算层数,并相应计算建筑面积。
    7.位于建筑物主体墙以外但与建筑物相通的独立楼(电)梯,按其各出入口所在平面计算层数,并相应计算建筑面积,如图4-5中a、b所示;
    在局部层与建筑物通过架空通廊等连通的独立楼(电)梯,按其出入口及架空通廊所在平面计算层数,并相应计算建筑面积,如图4-5中c所示;
    建筑物外从首层直接通向高层的单层斜跨楼梯计算一层建筑面积,如图4-5中d所示。
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    图4-5 独立楼(电)梯面积计算图示
    8.商场、写字楼等设置的自动扶梯按其通达层计算层数,并相应计算建筑面积,如图4-6所示。
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    图4-6室内楼(电)梯面积计算图示
    9.室内楼(电)梯投影至上层楼(地)板结构面时,若投影面与上顶板间层高在2.20m以下的,则室内楼(电)梯在投影面与上顶板间层高在2.20m以下的部分不计算建筑面积,如图4-7所示。
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    图4-7 室内楼(电)梯投影后考虑层高面积计算图示
    10.复式、跃层式房屋预留的楼梯间,根据经审批的建筑施工图,按自然层计算建筑面积。但预留的楼梯间位于房屋上层局部挑空部位的除外。
    4.5.6走廊(含挑廊、檐廊)、加油站的面积计算:
    1. 建筑物内走廊无论其延伸方向两端是否封闭,均计算全部建筑面积。
    2 .楼房底层设有两端不封闭消防通道的,视为公共道路,不计算建筑面积。
    3. 当走廊沿延伸垂直方向有一侧不封闭并直接向室外开敞时,该走廊为外走廊。外走廊按其开敞侧是否有结构体划分为有柱走廊和无柱走廊(图4-8),包括:
    开敞侧围护之外还存在柱或其它类型承重支撑体的走廊,视为有柱走廊;
    两侧存在局部墙体或建筑空间的走廊,视为有柱走廊;
    仅有附着于结构外侧的装饰性柱(墙)的走廊,视为无柱走廊;
    柱位于外走廊两端的墙体内不专向走廊凸出,或柱可以划归其它建筑空间时,视为无柱走廊。
    4. 由多段构成的走廊,如果仅某一段走廊有柱或墙,可以以该段走廊的两端转折处为界,将该走廊划分为有柱与无柱两部分,分别计算建筑面积,如图4-8所示。
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    图4-8 走廊类型划分图示
    5.位于地面与房屋相连的有盖、无柱、无围护结构及围护物、凸出建筑主体的走廊、檐廊,无论下方是否有台阶,均不计算建筑面积。
    6.加油站的罩棚及与其结构类似的建筑,若其由独立柱或单排柱支撑,或者由多柱支撑,但沿柱外围围合的建筑面积不足上盖水平投影面积的一半,按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积;由多柱支撑,且沿柱外围围合的建筑面积大于等于上盖水平投影面积的一半时,按柱外围计算全部建筑面积。
    五、房屋建筑面积分摊计算
    5.1 房屋的套内建筑面积
    房屋的套内建筑面积由房屋套内使用面积,套内墙体面积,套内阳台建筑面积三部分组成。
    1.房屋套内使用面积系指房屋套内全部可供使用的空间面积。裸露在外的管道及使用非结构墙体间隔的套内烟囱、通风道、管道井等均计入使用面积,内墙面装饰厚度计入使用面积。
    2.房屋的套内墙体面积是指套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积,其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙(包括山墙)等共有墙,均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体(柱),按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
    3.套内阳台建筑面积指套内各阳台建筑面积之和,均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积,按封闭、不封闭类型及上盖要求分别计算。
    相邻套型间贯通的类似阳台的部位,按套间分隔墙划分后计入各相关套内面积。
    5.2共有建筑面积的划分与确认
    1.共有建筑面积的划分应以主管部门批准的建筑施工图为依据,在参照幢内各功能区使用状况、共有部位的性质和服务范围的基础上进行确认。
    2.当建筑施工图中共有建筑空间范围界定、界限不清,或标注的功能名称、服务范围不明确等情况时,应由设计单位和建设单位以书面形式出具房屋共用部位的性质、功能、用途、服务范围等相应情况的说明书,共同确认并盖章后作为共有建筑面积分摊的依据。房产测绘单位按照建筑施工图及说明书对共用建筑面积分摊计算。
    委托测绘的单位对提供的说明书负相应的法律责任。
    3.共有建筑面积分摊后,不划分各产权人在共有建筑上的产权界限。共有建筑面积一经分摊,任何人不得擅自侵犯或改变其原始设计的使用功能。
    5.3共有建筑面积的分类
    5.3.1应分摊的共有建筑面积
    1.幢内共有的楼梯间、电梯间、电梯井、观光井(梯)、室外楼梯等垂直通道及其前室,一层大堂及其出入口,突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房其附属用房、工具间等。
    2.幢内共有的提物井、管道井、垃圾道等。
    3.幢内共有的门厅、大厅、过(走)道、门廊、门斗等水平通道。
    4.幢内共有的突出屋面有围护结构的水箱间、设备用房及其附属用房、工具间等。
    5.仅为本幢服务且设在本幢内的变(配)电室、消防控制室、水泵房、各类设备间、工具间、值班警卫室、管理用房等。
    6.套与公共建筑之间的分隔墙及外墙水平投影面积的一半。
    7.符合法定或相关权利人合法协议约定的其他应分摊共有部分;
    5.3.2不应分摊的共有建筑面积
    1.符合法定或相关权利人合法协议约定的不分摊的共有部分;
    2.建在幢内,为他幢或多幢服务的设备用房、值班警卫室、管理用房、附属配套设施用房及通道等公共配套房屋。
    3.按规划批建,层高在2.20m以上的技术(结构)转换层,架空层中用作停放车辆、公共休憩、绿化等公共开放空间。
    4.小区内独立成幢的的锅炉房、换热站、煤气加压站、配电、消防、水泵站等公共附属设施。
    5.无明确使用功能或设计要求为设备房但现场测量空置的设备间。
    6.建设单位承诺归全体业主共有,不进行共有建筑面积分摊的共用部位。
    7.房地产开发企业等建设单位按规定或约定应当无偿移交给全体业主的物业管理用房。
    5.3.3下列情况不计入共有建筑面积
    1.地下室或半地下室中设计作为人防工程及中高层以上建筑的消防避难层(室)。
    2.具有独立使用功能的地下室、半地下室,地下室或半地下室中独立的车位、车库(含自行车库)、储藏室等。
    3.小区配套建设的居委会、社区活动中心、市政设施用房、幼儿园、学校、会所(馆)、派出所、医院、娱乐活动室、阅览室等。
    5.4共有建筑面积分摊的一般原则
    1.共有建筑面积的分摊,应以幢为单位进行。非本幢的共有建筑面积不在本幢分摊,本幢共有建筑面积不分摊到他幢。
    2.产权各方有合法权属分割文件或协议的,按文件或协议规定执行。
    3.无产权分割文件或协议的,根据相关房屋的套(单元)内建筑面积按比例进行分摊。
    5.5 共有建筑面积的分摊计算方法
    5.5.1分摊系数的计算方法
    按照相关建筑面积进行共有建筑面积分摊,按下式计算:
    δSi =K×Si …………………(式5-1)
    K = …………………(式5-2)
    式中: K ——为面积的分摊系数;
    Si ——为各单元参加分摊的套内建筑面积,m2;
    δSi ——为各单元参加分摊所得的分摊面积,m2;
    ∑δSi ——为需要分摊的分摊面积之和,m2;
    ∑Si ——为参加分摊的各单元套内建筑面积总和,m2。
    5.5.2 整体分摊
    使用功能单一、各户对共有建筑面积共有共用情况基本一致的房屋适用于整体分摊的方法。
    各户分摊的共有建筑面积=共有建筑面积分摊系数×各户套内建筑面积
    共有建筑面积分摊系数=共有建筑面积÷套内建筑面积之和
    5.5.3 多级分摊
    不适用于整体分摊的房屋采用多级分摊。多级分摊应遵循从整体到局部,从大到小逐级分摊的原则。
    1.一级分摊
    根据房屋的使用功能和各自共有建筑部位的服务范围划分若干功能区,一般按住宅、办公、商业、地下车库、仓库等不同的使用功能或共有部位不相同的区域进行划分。各功能区间共有建筑面积,即幢共有建筑面积,按各功能区范围内的自有建筑面积依比例分摊至各功能区。
    功能区分摊的共有建筑面积=第一级分摊系数×该功能区自有建筑面积
    第一级分摊系数=功能区间共有建筑面积÷各功能区自有建筑面积之和
    各功能区自有建筑面积为功能区内各层外围水平投影面积之和减去作为第一级分摊的功能区间共有建筑面积部分及不分摊的共有建筑面积。
    2.二级分摊
    某一功能区通过第一级分摊得到的共有建筑面积加上本功能区内各层之间的共有建筑面积,即为该功能区的共有建筑面积,依照第一级分摊的方法,按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层。
    层分摊共有建筑面积=第二级分摊系数×该层套内建筑面积
    第二级分摊系数=(第一级分摊得到的共有建筑面积+层间共有建筑面积)÷各层套内建筑面积之和。
    层套内建筑面积为各层外围水平投影面积减去层内的层间共有建筑面积和作为第一级分摊的功能区间共有建筑面积部分及不分摊的共有建筑面积。
    3.三级分摊
    第二级分摊得到的共有建筑面积加上各层的层内共有建筑面积,按层内各套房屋的套内建筑面积依比例分摊至各套。
    套分摊共有建筑面积=第三级分摊系数×该套内建筑面积
    第三级分摊系数=(第二级分摊得到的共有建筑面积+层内共有建筑面积)÷各套内建筑面积之和
    5.6特殊共有建筑面积分摊
    5.6.1 楼梯间、电梯间的建筑面积处理
    1.核心筒或楼梯间等垂直交通通道,划分成地上和地下两部分,其建筑面积分别由地上、地下两部分相关权属单元各自分摊。
    2.由建筑物上部的一层或连续多层的楼层所专用,建筑物的下部连续各楼层均不开门(设计不开门)使用,同时“使用”与“不使用”部分的用途不同的楼(电)梯,称为专用梯。楼梯间的出口或入口仅位于一户套内时,该楼梯也视为专用梯。
    3.专用楼梯间、电梯间,其通过“不使用”楼层部分的梯间共有建筑面积和其凸出屋面的梯间、机房面积以及在一层(地面)通往梯间的过道(走廊)、门厅、大堂等的共有建筑面积,列为 “使用”部分建筑的功能区间共有建筑面积。
    4.当专用楼梯间或电梯间因管理工作所需对部分楼层不设停机或不开门时,不影响该部分共有建筑面积的整体分摊原则。根据管理需要,局部功能区或局部楼层不开门(停机)的,不影响共有面积的分摊(包括住宅楼中1~2层复式房);
    5.高层建筑中设置的高、低区电梯间,高、低区电梯间之间在某一层可以互通,这些电梯间建筑面积应作为整幢或功能区的共有建筑面积,其分摊范围为高、低区电梯通过的所有楼层。与高、低区电梯机房连接的缓冲电梯井道按自然层计入电梯间建筑面积。
    5.6.2 地下室共有建筑面积处理
    1.为整幢服务的地下出入口,列为本幢应分摊的共有建筑面积;否则,计入地下室应分摊的共有建筑面积。
    2.涉及地下室部分的走廊、楼梯间、电梯间共有建筑面积,应列入地下室功能区或层分摊。
    3.若地下室全部或部分区域用作商业、办公等且与地上属于同一功能区,位于该区域内仅与商业或办公相通并使用的楼梯间、电梯间、扶梯、货梯、观光电梯、卫生间、通风井、烟道、管道井等,与地上商业或办公部分共同进行分摊。
    4.当地下停车场中机动车位经主管部门批准,准予出售并可以拥有独立产权时,机动车位面积可按各停车位实际占用面积的方式计算,也可按实际占用面积加分摊的共有建筑面积的方式计算机动车位的建筑面积。此时,下地下室车道面积、其它专门服务于车位的公共通道面积和公共用房面积均列为各车位应分摊的共有建筑面积。
    5.地下室各层与地面连通的楼梯间、电梯井、前室等出入口,其在地面部分的共有建筑面积的分摊方式如下:
    a) 出入口设在该幢房屋主墙体外,其建筑面积计入地下室功能区共有建筑面积进行分摊;
    b) 出入口设在该幢房屋内,且与该幢房屋地面以上部分没有连通,其建筑面积计入地下室功能区共有建筑面积进行分摊。
    c) 出入口设在该幢房屋内,且与该幢房屋地面以上部分连通,其建筑面积计入幢共有建筑面积进行分摊。
    5.6.3商场、办公楼等分层测算建筑面积处理
    1、商场的一层临街商铺,按照建筑施工图,与商场内部不相通的,不分摊商场内部的楼梯、电梯及走廊等共有建筑面积。
    2.如果扶梯占用空间、电梯间有通道、门厅与首层室外相通,则其通道、门厅计入功能区间共用面积或功能区内共用面积,否则仅扶梯占用空间、电梯间计入功能区间共用面积或功能区内共用面积。
    3.如果扶梯占用空间有明确权属界线的,按权属界线范围计算扶梯占用空间的面积,否则按设计消防设施范围计算扶梯占用空间面积。无消防设施的应留出用于扶梯回转上下的共用过道。
    4.对于内部设有扶梯的商场、办公楼等,如需进行分层或分户建筑面积计算,必须在主出入口层留出连接扶梯与公共出入口的公共过道,在其它层留出用于扶梯回转上下的公共过道,否则不能分层或分户计算建筑面积(图5-1)

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    图5-1 商场扶梯、公共过道图示
    5.原设计为整体商场,后分割成若干商铺或铺位的,本层分割后所形成的过道面积,应由本层或相关户(室)进行分摊。
    5.6.4 走廊(檐廊)、通廊、过道的建筑面积处理
    1.当首层的各户(室)均向走廊(檐廊)开门时,走廊(檐廊)列为首层各商铺的应分摊共有面积。其他情形首层的走廊(檐廊),应依据与幢或功能区的水平、垂直通道的连通情况,列为幢或功能区应分摊共有建筑面积。
    2.当屋顶(或裙房顶层)衔接房屋与房屋之间的走廊,当裙楼连成一体,且不能将塔楼和相应裙楼划分成多幢的,应列为分摊共有面积;两幢独立建筑物之间的架空通廊,应列为不分摊共有建筑面积。
    5.6.5 门廊、门斗、雨蓬(有柱)的建筑面积处理
    1.为独立户(室)设置的门廊、门斗、雨蓬,计入户(室)的套内建筑面积。
    2.公共大门口或楼梯口设置的门廊、门斗、雨蓬,应列为应分摊共有面积。
    5.6.6 门厅、大堂、中庭的建筑面积处理
    1.户(室)独立使用的门厅、大堂、中庭,应计入该户(室)的套内建筑面积;公共门厅、大堂、中庭,应按其服务范围,列为幢或相应功能区的共有面积。
    2.酒店设置在大堂内所形成的独立使用空间,包括酒店的接待室、行李间、工作室等,应计入酒店建筑面积;大堂为酒店、办公、住宅等服务的公共过道、休息场所等,应按其服务范围,应列入幢或相应功能区的共有面积。
    3.大堂内属经营性的咖啡厅、茶室、商店等,应列为户(室)建筑面积,参与共有建筑面积的分摊。
    5.6.7 配套房屋的建筑面积处理
    1.配套房屋指在住宅一层、半地下室或地下室配套建设的储藏室、自行车库等。
    2.配套房屋,层高在2.20m以上的,计算建筑面积;层高在2.20m以下的,不予计算建筑面积。
    3.配套房屋共有建筑面积包括配套房屋所在层的楼梯间,电梯井,走廊,管道井等共有部位的建筑面积
    4.配套房屋位于一层,所在层既有车库,又有配套房屋的,分摊由车库是否开门与公共过道相连决定。车库没有开门与公共过道相连的,单独计算车库面积。车库开门与公共过道相连的,车库和配套房屋按同一比例进行分摊。
    5.配套房屋位于地下,且配套房屋区域的楼梯、电梯及走廊与地下车库(车位)相通的,配套房屋按照套内建筑面积计算。
    六、变更测绘
    6.1 一般规定
    6.1.1变更测绘指一幢建筑,在完成第一次房屋建筑面积测绘之后,因建筑的改建或扩建、建筑功能的改变、建筑内部空间划分修改、一户或多户专有面积的权属界线变更、或建筑的相关属性更改而重新进行的房屋建筑面积测绘。
    6.1.2变更测绘应具有完整、合法的变更资料和依据。对原已登记发证确认的权界位置和面积等合法数据和附图,除登记面积来源不明、明显违规或确系计算错误的,一般情况下应维持原来的计算成果。
    6.1.3因变更测量引起非变更部分分摊面积变化的,若其变化值在0.3%范围内的,非变更部分的建筑面积维持原状;若其变化较大的,需整幢重新测绘。
    6.2 变更测绘的一般原则
    1.变更测绘适用于已竣工且已进行过房屋建筑面积测绘计算的建筑。
    2.一般情况下,变更测绘应采用原计算规则,但由变更引起的新产生的、属于变更范围内部分摊的共有建筑面积,按现行规范进行分摊计算;如所有产权人书面同意,在不涉及其它产权人时,也可全部按现行规范进行。
    6.3 变更测绘的处理方法
    6.3.1因房屋共用建筑面积的范围、功能变化导致整幢共有建筑面积变化的,需重新进行测量计算。
    6.3.2一幢房屋增加部分建筑空间,且增加部分不能成为独立的一幢,而是成为原有建筑的一部分,与原有建筑共享全部或部分公共空间时,整个建筑或相应的功能区应重新分摊计算,新增部分的房屋边长等应按现状进行测绘采集,对原有建筑部分,如现状无明显改变且原测绘无明显错误,可采用原测绘报告中的相关数据。
    6.3.3 当一幢房屋只需计算和提供整幢建筑面积时(不分户),且新增加部分的建筑空间借用原建筑外墙,新增加部分面积按原建筑外墙外边线和新加的外墙的外边线范围计算。当新增加部分的建筑空间没有借用原建筑外墙时,新增部分的全部墙体计入新增部分的建筑面积;新墙与旧墙之间的伸缩缝在与室内相通时计入新增部分的建筑面积。
    6.3.4 一幢房屋中应分摊的共有建筑面积的范围(面积)、功能发生变化时,与该共有建筑面积相关的各户的分摊共有建筑面积需重新计算。
    6.3.5对不涉及共有建筑面积的房屋分户产权界限变更测绘,如一户分割成两户或两户合并为一户,产权人应实地完成施工后方可提出测绘申请,测绘人员现场实测并分户计算。
    6.3.7 对已进行过测绘的房屋,在对其进行分割测绘时,可只对各分户的套内建筑面积进行实测,取原测绘面积与各分户套内建筑面积和的差值作为各分户应分摊的共有建筑面积,按各分户套内建筑面积进行分摊计算。
    6.3.8 变更测绘中,因一户分割为多户新产生的共有建筑面积,应由原一户的专有面积范围内的新分割各户进行分摊,或按相关权利人共同签署的关于共有建筑面积的合法分割协议或文件进行分摊计算。
    6.3.9 房屋因加层扩建、且原房屋已办理了房屋登记的,扩建部分不参与原建筑物共有建筑面积的分摊,只对扩建部分按相关规定进行面积测算,并在测量报告中予以说明。
    七、附则
    7.本细则施行前已办理房屋产权登记的,维持原房产面积测算及共有建筑面积的分摊方法,原计算方法有误除外。

     

     

     

     

     


    威海市住房保障和房产管理局办公室 2014年5月29日印发